계약갱신청구권 쉽게 이해하기, 행사 방법과 거절 사유 총정리

전세나 월세 계약을 하다 보면 계약기간이 끝난 후에도 계속 거주하고 싶은 상황이 생길 수 있습니다. 이때 임차인이 일정한 요건을 갖추었다면 계약갱신청구권을 행사하여 한 차례 계약을 갱신할 수 있습니다.

 

하지만 계약갱신청구권은 단순히 "계속 살고 싶다"고 말한다고 해서 언제든 사용할 수 있는 권리는 아닙니다. 행사할 수 있는 기간이 정해져 있고, 임대인에게도 법에서 정한 거절 사유가 있기 때문입니다.

 

글에서는 계약갱신청구권이 무엇인지부터 언제 어떻게 행사해야 하는지, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우와 계약갱신청구권을 행사할 때 주의해야 할 사항까지 쉽게 정리해 보겠습니다.

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계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.

임차인의 주거 안정을 보호하기 위해 마련된 제도로, 임차인은 일정한 요건을 충족하면 1회에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

쉽게 말하면,

"계약기간이 끝났으니 무조건 이사를 가야 하나요?"

 

라는 상황에서 법에서 정한 요건을 갖추었다면 임차인이 한 번 더 계약을 연장할 수 있도록 보호하는 제도라고 이해하면 쉽습니다.

다만 임대인이 법에서 정한 정당한 사유로 갱신을 거절할 수 있는 경우도 있기 때문에 계약갱신청구권을 행사하면 무조건 갱신되는 것은 아닙니다.

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계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있을까요?

계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

예를 들어 최초 2년의 임대차계약을 체결한 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 갱신된 계약기간은 원칙적으로 2년입니다.

 

따라서 최초 계약 2년과 갱신된 2년을 합쳐 최대 4년 동안 거주할 수 있는 상황이 일반적으로 발생할 수 있습니다.

다만 계약의 구체적인 상황이나 갱신 과정에 따라 달라질 수 있으므로 단순히 "무조건 4년"이라고 이해하기보다는 계약갱신청구권을 실제로 행사했는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

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계약갱신청구권은 언제 행사해야 할까요?

계약갱신청구권에서 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 행사 기간입니다.

임차인은 임대차계약이 끝나기 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구해야 합니다.

현재 주택임대차보호법에서는 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로 정하고 있습니다.

 

따라서 계약 만료일이 가까워졌다고 해서 아무 때나 행사할 수 있다고 생각하면 안 됩니다.

예를 들어 계약 만료일이 2028년 8월 31일이라면 갱신청구권을 행사할 수 있는 기간이 언제부터 언제까지인지 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.

※ 계약갱신청구권 행사 기간

계약 만료 6개월 전부터 → 계약 만료 2개월 전까지

계약기간이 얼마 남지 않은 상황에서 뒤늦게 확인하면 행사 기간을 놓칠 수 있으므로 계약 만료일을 미리 확인하고 준비하는 것이 중요합니다.

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계약갱신청구권은 어떻게 행사하나요?

계약갱신청구권을 행사하기 위해 반드시 특별한 서류를 작성해야 하는 것은 아닙니다.

임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구한다는 의사를 명확하게 전달하는 것이 중요합니다.

문자메시지나 카카오톡, 전화, 내용증명 등 여러 방법을 이용할 수 있지만, 나중에 분쟁이 발생할 가능성을 생각하면 갱신을 요구했다는 사실과 시점을 확인할 수 있는 방법으로 의사를 전달하는 것이 좋습니다.

예를 들어 다음과 같이 전달할 수 있습니다.

"현재 임대차계약에 대하여 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 행사하고자 합니다. 계약 만료 후에도 기존 주택에서 계속 거주하고 싶습니다."

 

단순히

"계속 살게요."

 

라고 말하는 것보다는 계약갱신청구권을 행사한다는 의사를 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

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임대인이 계약갱신을 거절할 수도 있나요?

네. 가능합니다.

계약갱신청구권이 임차인의 중요한 권리이기는 하지만, 임대인이 법에서 정한 정당한 사유가 있는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다.

주택임대차보호법에서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 규정하고 있습니다.

대표적인 사례를 살펴보겠습니다.

① 임차인이 차임을 연체한 경우

임차인이 2기의 차임액에 해당하도록 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 될 수 있습니다.

따라서 월세나 차임을 연체하지 않도록 주의해야 합니다.

② 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

허위로 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 임차한 경우에도 갱신이 거절될 수 있습니다.

③ 임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우

임차인이 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 주택을 다시 빌려준 경우도 갱신거절 사유에 해당할 수 있습니다.

④ 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우

임차인의 고의 또는 중대한 과실로 임차한 주택이나 그 일부가 파손된 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다.

⑤ 임대인이 실제 거주하려는 경우

많은 분들이 계약갱신청구권과 관련하여 가장 궁금해하는 부분입니다.

임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속을 포함한 일정한 범위의 가족이 실제 거주하려는 경우 법에서 정한 요건에 따라 갱신을 거절할 수 있습니다.

다만 단순히 "내가 들어가서 살겠다"고 말한다고 해서 언제나 정당한 갱신거절 사유가 되는 것은 아닙니다.

실제 거주 의사와 구체적인 사실관계 등을 종합적으로 판단해야 할 수 있습니다.

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집주인이 집을 판다고 하면 계약갱신청구권을 사용할 수 없나요?

이 부분도 많이 궁금해하시는 내용입니다.

단순히 임대인이 집을 매도하려 한다는 이유만으로 계약갱신청구권이 당연히 없어지는 것은 아닙니다.

다만 주택을 매수한 사람이 실제 거주하려는 경우 등 구체적인 상황에 따라 갱신거절 여부가 달라질 수 있습니다.

 

따라서 "집을 판다고 하니 무조건 나가야 한다" 또는 "계약갱신청구권을 무조건 행사할 수 있다"고 단정해서는 안 됩니다.

실제 계약 상황과 임대인의 갱신거절 사유를 구체적으로 확인하는 것이 필요합니다.

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계약갱신청구권을 행사하면 임대료는 그대로인가요?

계약갱신청구권을 행사한다고 해서 임대료가 반드시 기존 금액과 똑같이 유지되는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법에서는 차임이나 보증금의 증액에 관하여 일정한 제한을 두고 있습니다.

 

일반적으로 차임이나 보증금의 증액청구는 5%를 초과하지 않는 범위에서 가능하며, 지방자치단체의 조례로 다른 비율을 정할 수 있습니다.

따라서 계약갱신청구권을 행사할 때는 기존 보증금과 월세가 어떻게 변경되는지도 함께 확인해야 합니다.

특히 전세에서 보증금이 증액되는 경우라면 변경된 보증금에 대해 확정일자 등을 다시 확인하는 것도 중요합니다.

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계약갱신청구권을 행사할 때 주의할 점

계약갱신청구권은 임차인에게 매우 중요한 권리이지만, 행사 과정에서 몇 가지 주의할 점이 있습니다.

① 행사 기간을 놓치지 않기

가장 먼저 계약 만료일을 확인해야 합니다.

계약갱신청구권은 정해진 기간 안에 행사해야 하므로 계약서에 적힌 만료일을 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

② 갱신 의사를 명확하게 전달하기

단순히 "계속 살겠습니다"라고 전달하기보다는 계약갱신청구권을 행사한다는 의사를 명확하게 전달하는 것이 좋습니다.

③ 증거를 남겨두기

문자나 카카오톡 등으로 갱신 의사를 전달했다면 해당 내용을 보관해 두는 것이 좋습니다.

분쟁이 발생했을 때 언제 어떤 내용으로 갱신을 요구했는지 확인하는 자료가 될 수 있기 때문입니다.

④ 임대인의 갱신거절 사유 확인하기

임대인이 계약갱신을 거절한다면 단순히 "나가달라"고 하는 것인지, 법에서 인정하는 정당한 거절 사유가 있는지 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 갱신 후 보증금과 월세 확인하기

계약이 갱신되면서 보증금이나 월세가 변경되는 경우 변경된 내용을 정확하게 확인하고 관련 서류도 챙겨두는 것이 좋습니다.

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계약갱신청구권 행사 후에도 중도해지가 가능한가요?

계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우에도 임차인이 계약기간 중 이사를 해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

 

주택임대차보호법에서는 갱신된 임대차계약의 경우 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있도록 하고 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하도록 규정하고 있습니다.

 

따라서 갱신 후 갑자기 이사를 해야 하는 상황이 생겼다면 계약서만 보고 판단하기보다는 해당 규정을 확인해 보는 것이 좋습니다.

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계약갱신청구권 행사 전 체크리스트

계약갱신청구권을 행사하기 전에 다음 내용을 확인해 보세요.

☐ 기존 임대차계약서 확인

☐ 계약 만료일 확인

☐ 계약갱신청구권 행사 기간 확인

☐ 기존에 계약갱신청구권을 사용했는지 확인

☐ 임대인의 갱신거절 사유 확인

☐ 보증금 및 월세 변경 여부 확인

☐ 갱신 의사를 명확하게 전달

☐ 문자·카카오톡 등 의사표시 자료 보관

☐ 보증금이 증액되는 경우 관련 서류 확인

☐ 갱신 후 계약조건 다시 확인

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FAQ. 계약갱신청구권 자주 묻는 질문

Q1. 계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있나요?

원칙적으로 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

Q2. 계약갱신청구권은 언제 행사해야 하나요?

현재 법에서 정한 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.

계약 만료일을 미리 확인하고 행사 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

Q3. 집주인이 나가라고 하면 무조건 나가야 하나요?

그렇지는 않습니다.

임대인이 계약갱신을 거절하려면 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 합니다.

실제 거주 등 법에서 인정하는 갱신거절 사유가 있는지 구체적으로 확인해야 합니다.

Q4. 집주인이 집을 판다고 하면 갱신청구권을 사용할 수 없나요?

단순히 매도한다는 이유만으로 계약갱신청구권이 당연히 사라지는 것은 아닙니다.

다만 매수인의 실제 거주 등 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

Q5. 계약갱신청구권을 사용하면 월세나 보증금도 올라갈 수 있나요?

갱신 과정에서 차임이나 보증금이 일정 범위 내에서 증액될 수 있습니다.

따라서 갱신 전에 변경되는 계약조건을 정확하게 확인하는 것이 좋습니다.

Q6. 계약갱신청구권을 사용했다는 증거가 필요한가요?

법에서 특정한 방식만을 요구하는 것은 아니지만, 나중에 분쟁이 발생할 가능성을 고려하면 갱신을 요구한 날짜와 내용이 확인되는 자료를 남겨두는 것이 좋습니다.

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계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위해 마련된 중요한 제도입니다.

하지만 "계약갱신청구권이 있으니 무조건 2년 더 살 수 있다"고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.

행사할 수 있는 기간이 정해져 있고, 임대인에게도 법에서 인정하는 갱신거절 사유가 있기 때문입니다.

 

따라서 계약 만료일이 다가온다면 먼저 계약서의 만료일과 계약갱신청구권 행사 기간을 확인하고, 갱신을 원한다면 임대인에게 의사를 명확하게 전달하는 것이 좋습니다.

 

또한 보증금이나 월세가 변경되는 경우에는 변경된 계약조건을 꼼꼼하게 확인하고, 필요한 경우 확정일자 등 관련 절차도 다시 챙겨야 합니다.

부동산 계약에서는 작은 날짜 하나, 문구 하나가 나중에 중요한 차이를 만들 수 있습니다.

 

계약갱신청구권을 제대로 이해하고 행사 기간과 갱신거절 사유를 미리 확인하는 것, 이것이 임차인의 권리를 지키는 첫걸음입니다.

※ 계약갱신청구권의 행사 가능 여부와 갱신거절 사유는 실제 계약관계와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 법령 및 제도는 변경될 수 있으므로 실제 분쟁이나 계약 갱신을 앞두고 있다면 최신 법령과 관련 기관의 안내를 확인하시기 바랍니다.

 

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