5월이나 6월에 집을 사고팔 때 꼭 나오는 질문이 있습니다. "올해 재산세는 누가 내요?" 매도인은 이미 집을 넘겼으니 안 내고 싶고, 매수인은 몇 달 살지도 않았는데 1년 치를 내는 게 억울하게 느껴집니다.
결론부터 말씀드리면, 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 그 집을 소유한 사람이 그해 세금을 모두 냅니다. 며칠을 보유했는지와 상관없이, 6월 1일 하루에 누가 소유자였느냐로 결정됩니다. 그래서 잔금일을 하루 앞당기거나 미루는 것만으로 수십만 원에서 많게는 수백만 원의 세금 부담이 매도인과 매수인 사이에서 옮겨갑니다.
오늘은 6월 1일 기준의 원리와 잔금일별로 누가 세금을 내는지, 계약할 때 어떻게 정리하면 좋은지 살펴보겠습니다.
재산세와 종부세는 '6월 1일 소유자'에게 부과됩니다
재산세와 종합부동산세는 집을 가지고 있다는 사실에 대해 매기는 보유세입니다. 이 두 세금의 과세기준일은 모두 매년 6월 1일입니다. 이날 현재 등기부상 또는 사실상 소유자에게 그해 1년 치 세금이 부과되고, 6월 2일에 집을 팔더라도 그해 세금은 그대로 6월 1일의 소유자가 내야 합니다.
세금을 실제로 내는 시기는 기준일과 다릅니다. 주택분 재산세는 보통 7월과 9월에 절반씩 나눠 고지되고, 연간 세액이 20만 원 이하라면 7월에 한 번에 고지될 수 있습니다. 종합부동산세는 대상자에게 12월에 고지됩니다. 그래서 7월에 고지서를 받고 나서야 "이걸 왜 내가 내지?"라고 당황하는 경우가 생깁니다. 고지 시점이 아니라 6월 1일에 누가 소유자였는지가 기준이라는 점을 기억해 두세요.
잔금일별로 누가 내는지 비교해 보세요
여기서 말하는 소유자 판단의 기준일은 보통 잔금을 치른 날과 소유권이전등기를 접수한 날 중 빠른 날입니다. 잔금일을 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.
| 잔금일(등기 접수일보다 빠른 경우) | 6월 1일 현재 소유자 | 그해 재산세·종부세 |
| 5월 31일 이전 | 매수인 | 매수인이 부담 |
| 6월 1일 당일 | 매수인 | 매수인이 부담 |
| 6월 2일 이후 | 매도인 | 매도인이 부담 |
많은 분들이 헷갈리는 부분이 6월 1일 당일 잔금입니다. 6월 1일에 잔금을 치르면 그날 소유권이 넘어간 것으로 보기 때문에, 매수인이 그해 세금을 모두 냅니다. 그래서 매수인 입장에서는 6월 2일 이후, 매도인 입장에서는 5월 31일 이전으로 잔금일을 잡는 것이 유리합니다.
하루 차이가 만드는 금액, 예시로 보면
예를 들어 연간 재산세가 60만 원 나오는 아파트를 거래한다고 가정해 보겠습니다.
잔금일이 5월 31일이라면 매수인은 이 집을 하루만 보유하고 6월 1일을 맞이하게 되어, 그해 재산세 60만 원을 모두 매수인이 냅니다. 반대로 잔금일이 6월 2일이라면 매도인은 이미 집을 판 뒤인데도, 6월 1일 현재 소유자였기 때문에 그해 재산세 60만 원을 모두 매도인이 냅니다. 잔금일 이틀 차이로 60만 원의 부담이 완전히 반대쪽으로 넘어가는 셈입니다.
종합부동산세 대상이 되는 경우라면 차이는 훨씬 커질 수 있습니다. 특히 이미 다른 주택을 가지고 있는 매수인이라면, 6월 1일 기준으로 보유 주택 수와 공시가격 합계가 늘어나 그해 종부세 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 종부세와 재산세는 공시가격을 기준으로 계산되는데, 공시가격의 의미와 조회 방법은 공시가격 글에서 정리해 두었습니다.
계약할 때 이렇게 정리하세요
재산세는 법적으로 6월 1일 소유자에게 부과되는 세금이고, 이 납세의무자를 계약으로 바꿀 수는 없습니다. 하지만 세금을 실제로 누가 부담할지는 매도인과 매수인이 합의로 정산할 수 있습니다.
가장 흔한 방법은 잔금일 자체를 서로 합의하는 것입니다. 5월 말이나 6월 초에 잔금일을 잡아야 한다면, 그해 재산세를 누가 낼지까지 함께 이야기해서 잔금일을 정하는 것이 좋습니다. 매수인이 잔금을 6월 2일 이후로 미루는 대신 매도인이 요구하는 다른 조건을 들어주는 식으로 조율하기도 합니다.
잔금일을 바꾸기 어렵다면 보유 기간에 따라 나눠 부담하는 특약을 넣는 방법도 있습니다. 예를 들어 "그해 재산세는 잔금일을 기준으로 매도인과 매수인이 보유 일수에 따라 나누어 부담하며, 고지서를 받은 사람이 상대방 부담분을 정산받는다"처럼 정해두는 것입니다.
다만 이런 정산은 당사자끼리의 약속일 뿐 세무서나 지자체에 대한 납세의무는 그대로이므로, 고지서를 받은 사람이 일단 납부하고 정산받는 방식이 됩니다.
매수인이 꼭 확인해야 할 것: 매도인의 체납 세금
보유세와 관련해 매수인이 놓치기 쉬운 부분이 하나 더 있습니다. 바로 매도인이 내지 않은 재산세입니다.
재산세처럼 그 부동산 자체에 부과된 세금이 체납되어 이미 압류가 등기되어 있다면, 매수한 뒤에도 그 부담이 집에 남을 수 있습니다. 또 이런 세금은 경매에서 다른 권리보다 앞서 배당받는 당해세에 해당합니다. 경매 배당에서 당해세의 의미는 경매 배당 순서 글에서 정리해 두었습니다.
그래서 매매 잔금 전에는 등기부등본 갑구에 압류 기록이 있는지 확인하고, 매도인에게 재산세 납부 내역이나 지방세 완납증명을 요청해 보시는 것이 안전합니다. 특히 매도인이 그해 재산세를 내야 하는 6월 이후 거래라면, 7월·9월 고지분을 정말 납부할 것인지 특약으로 분명히 해두시길 권합니다.
FAQ. 자주 묻는 질문
Q. 전세나 월세로 사는 임차인도 재산세를 내나요?
아닙니다. 재산세와 종부세는 소유자에게 부과되는 세금이라 임차인은 내지 않습니다. 임대인이 재산세를 이유로 별도 비용을 요구한다면 계약 내용을 다시 확인해 보시기 바랍니다.
Q. 분양받은 새 아파트는 언제부터 재산세를 내나요?
잔금을 치르거나 소유권이전등기를 한 날 중 빠른 날이 취득일이 되고, 그 이후 처음 맞는 6월 1일부터 재산세 납세의무가 생깁니다. 입주 잔금일이 6월 1일 전후라면 그해 재산세 부담 여부가 달라질 수 있습니다.
Q. 재산세를 일할 계산해서 나눠 내는 게 법으로 정해져 있나요?
아닙니다. 법은 6월 1일 소유자에게 1년 치를 부과할 뿐, 일할 계산은 매도인과 매수인이 합의해서 정하는 것입니다. 특약이 없다면 6월 1일 소유자가 전부 부담하는 것이 원칙입니다.
5월이나 6월 초에 매매 계약을 진행할 때면, 저는 잔금일을 정하기 전에 꼭 "올해 재산세는 어떻게 하실 건가요?"를 먼저 여쭤봅니다. 이 이야기를 미리 하지 않으면 7월 고지서가 나왔을 때 서로 서운한 일이 생기기 쉽습니다. 집을 팔 때의 양도소득세는 양도소득세 글에서 정리해 두었으니, 잔금일을 정하실 때 보유세와 함께 살펴보시면 좋겠습니다.
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※ 재산세·종부세의 납부 시기와 분할 기준, 납세의무자 판단은 관련 법령과 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 세액과 부담 여부는 관할 지자체나 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
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