건축물대장 보는법, 부동산 계약 전 꼭 확인해야 할 사항

부동산 계약을 준비하다 보면 등기부등본은 꼭 확인해야 한다는 이야기를 많이 듣습니다. 그런데 의외로 건축물대장은 확인하지 않고 계약을 진행하는 경우가 있습니다.

 

등기부등본이 소유권과 근저당권, 압류 등 권리관계를 확인하는 자료라면, 건축물대장은 해당 건물이 어떤 용도로 지어졌는지, 면적은 어떻게 되는지, 위반건축물로 표시되어 있는지 등 건축물 자체의 현황을 담고 있는 자료입니다. 매매나 전세·월세처럼 큰 금액이 오가는 계약이라면 두 자료를 함께 보는 것이 안전합니다.

 

이번 포스팅에서는 건축물대장이 무엇인지, 어디에서 발급받는지, 일반건축물대장과 집합건축물대장은 어떻게 다른지, 계약 전에 어떤 항목을 확인해야 하는지 정리해 보겠습니다.

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건축물대장이란 무엇일까요?

건축물대장은 건축물의 현황을 기록해 놓은 공적 장부입니다.

 

건축물의 소재지와 용도, 구조, 면적, 층수, 사용승인 등에 관한 내용을 확인할 수 있으며, 건축물에 따라 위반건축물 표시 여부도 함께 확인할 수 있습니다.

 

두 서류의 역할을 쉽게 구분하면 이렇습니다. 등기부등본이 권리관계를 보여준다면, 건축물대장은 건축물의 현황을 보여줍니다. 등기부등본에서 소유자가 누구인지 확인했다면, 건축물대장에서는 그 건물이 어떤 용도로 등록되어 있는지 확인할 수 있는 셈입니다.

 

건축물대장

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건축물대장 발급방법

건축물대장은 정부24를 통해 온라인으로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 인터넷 이용이 어렵다면 행정복지센터를 방문해 관련 민원 서비스를 이용할 수도 있습니다.

 

온라인으로 확인할 때는 계약하려는 부동산의 주소를 정확하게 입력해야 합니다. 특히 아파트나 오피스텔처럼 한 건물 안에 여러 세대가 있는 경우에는 동·호수까지 정확히 선택했는지 확인하는 과정이 필요합니다. 예전에 발급받은 자료만 가지고 판단하기보다는, 계약 시점에 맞춰 현재 내용을 다시 확인하시길 권합니다.

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일반건축물대장과 집합건축물대장의 차이

건축물대장을 처음 접할 때 가장 헷갈리는 부분입니다. 건축물의 형태에 따라 확인해야 하는 대장의 종류가 달라집니다.

 

단독주택이나 하나의 건물 전체를 기준으로 관리되는 건축물이라면 일반건축물대장을 확인하게 됩니다. 건물의 구조와 면적, 용도 등 기본적인 현황을 담고 있으며, 단독주택이나 건물 전체를 사용하는 상가건물 등을 볼 때 주로 쓰입니다.

 

면 아파트, 오피스텔, 다세대주택처럼 여러 세대가 하나의 건물을 구분해 사용하는 경우에는 집합건축물대장을 확인합니다. 건물 전체에 관한 사항과 각 구분된 세대에 관한 사항이 나뉘어 기재되어 있는 것이 특징입니다. 그래서 아파트나 오피스텔을 계약할 때는 건물 전체 정보만 볼 것이 아니라, 계약하려는 해당 호실의 정보가 정확한지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

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용도부터 확인하는 것이 좋습니다

건축물에는 각각 정해진 용도가 있습니다. 주택으로 이용되는 건물인지, 업무시설인지, 근린생활시설인지에 따라 건축물의 법적 성격이 달라질 수 있습니다.

 

주거 목적으로 계약한다면 건축물대장의 용도와 실제 이용 형태가 어떻게 되어 있는지 함께 살펴봐야 합니다. 광고에서 "주거 가능", "사무실 가능" 같은 문구를 봤더라도 그 설명만으로 판단하기보다는, 건축물대장에 기재된 용도와 실제 이용 상황을 함께 확인하는 편이 안전합니다.

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위반건축물 표시 여부도 확인하세요

건축물의 일부를 허가나 신고 내용과 다르게 변경했거나 건축 관련 법령을 위반한 경우에는 위반건축물로 관리됩니다. 무단 증축이나 용도 변경이 대표적인 사례입니다.

 

위반건축물 표시가 있다면 "그런 표시가 있다"는 사실만 확인하고 넘어가기보다, 어떤 부분이 위반되었는지 구체적으로 확인하는 과정이 필요합니다. 위반 내용과 건물의 이용 형태에 따라 실제 계약에서 살펴볼 사항이 달라질 수 있고, 금융기관 대출이나 향후 매매·임대 과정에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

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면적과 사용승인일도 함께 보세요

건축물대장에서는 대지면적, 건축면적, 연면적, 전유면적 등 여러 종류의 면적을 확인할 수 있습니다. 특히 아파트나 오피스텔을 알아볼 때는 전용면적과 공급면적을 혼동하지 않는 것이 중요합니다. 광고에 나온 면적과 계약서·건축물대장상의 면적이 어떤 의미인지 구분해서 봐야 합니다.

 

사용승인일은 해당 건축물이 언제 사용승인을 받았는지 보여주는 정보로, 오래된 주택을 매매하거나 임대할 때 건물의 연식과 함께 참고하면 도움이 됩니다. 다만 사용승인일 하나만으로 건물의 안전성을 판단할 수는 없어서, 실제 상태는 누수·균열·보일러·배관·창호 등을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

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서류와 실제 건물이 일치하는지 함께 살펴보세요

건축물대장을 확인하는 이유는 서류에 적힌 내용만 보기 위해서가 아닙니다. 서류와 실제 현황이 일치하는지 함께 살펴보는 과정이 중요합니다.

 

건축물대장에는 특정 용도로 표시되어 있는데 실제 현장에서는 다른 용도로 사용하고 있다면 그 차이를 계약 전에 확인해야 합니다. 표시된 면적이나 구조와 실제 건물의 모습이 다르게 보이는 경우에도 이유를 확인하고 넘어가는 편이 좋습니다.

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공인중개사도 건축물대장 내용을 확인·설명해야 할까요?

부동산 중개 시 개업공인중개사는 중개대상물의 종류, 소재지, 면적, 용도, 구조, 건축연도 등 기본 사항을 확인하고 설명할 의무가 있습니다. 공인중개사법 시행령에서는 이러한 확인·설명 사항에 건축물의 기본 사항뿐 아니라 권리관계, 토지이용계획, 시설물 상태 등도 포함하고 있습니다.

 

중개를 통해 계약한다면 공인중개사에게 건축물의 용도나 구조, 면적 등을 질문하고 설명을 들을 수 있습니다. 다만 확인·설명 의무가 있다고 해서 계약 당사자가 아무것도 확인하지 않아도 되는 것은 아니니, 궁금한 부분은 적극적으로 물어보시길 권합니다.

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계약 전 확인할 사항 정리

지금까지 다룬 내용을 계약 전 점검용으로 정리하면 이렇습니다.

 

먼저 계약하려는 부동산의 소재지와 건축물 종류가 일치하는지 확인하고, 실제 이용 목적에 맞는 용도로 되어 있는지 살펴봅니다. 이어서 면적과 구조가 광고·계약 내용과 차이가 없는지, 위반건축물 표시가 있는지를 확인한 뒤, 마지막으로 서류상 내용과 실제 현장이 일치하는지까지 짚어보면 됩니다. 이 다섯 가지 흐름만 따라가도 놓치는 부분 없이 확인할 수 있습니다.

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자주 묻는 질문

1.건축물대장과 등기부등본, 둘 다 봐야 하나요?

 

역할이 다르기 때문에 함께 보는 것이 좋습니다. 건축물대장은 건축물의 현황을, 등기부등본은 소유권과 근저당권 등 권리관계를 확인하는 데 활용됩니다.

 

2.위반건축물이면 계약을 포기해야 하나요?

 

위반건축물이라는 이유만으로 모든 계약이 불가능하다고 보기는 어렵습니다. 어떤 부분이 위반되었는지, 실제 사용에 어떤 영향을 줄 수 있는지 확인한 뒤 판단하는 것이 좋습니다.

 

3.공인중개사가 설명해 주는데 굳이 직접 봐야 할까요?

 

개업공인중개사에게 확인·설명을 받을 수 있지만, 용도나 면적, 위반건축물 여부처럼 계약에 영향을 줄 수 있는 부분은 직접 이해하고 넘어가는 편이 좋습니다.

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건축물대장을 처음 접하면 다소 복잡해 보이지만, 저는 계약 상담을 할 때 소재지·용도·면적·위반건축물 표시 이 네 가지만 먼저 짚어드리는 편입니다. 나머지는 이 네 가지를 확인하는 과정에서 자연스럽게 함께 살펴보게 됩니다.

 

건축물대장만 따로 볼 것이 아니라 등기부등본과 함께 확인하는 습관을 들이시길 권합니다. 두 서류가 서로 다른 관점에서 부동산을 보여주기 때문에, 함께 봐야 계약 대상을 온전히 파악할 수 있습니다.