분양권과 입주권 차이, 세금과 주택 수는 어떻게 다를까
새 아파트를 얻는 방법은 크게 두 가지입니다. 청약에 당첨되어 분양권을 받거나, 재개발·재건축 구역의 집을 가지고 있다가 입주권을 받는 것입니다. 이미 나온 분양권이나 입주권을 웃돈을 주고 사는 경우도 많습니다.
두 권리는 결국 새 아파트로 이어진다는 점은 같지만, 법적 성격과 세금은 꽤 다릅니다. 특히 둘 다 아직 주택이 아닌데도 세법에서는 주택 수에 포함되는 경우가 있어, 집이 한 채라고 생각했다가 비과세를 놓치는 일이 생기기도 합니다.
오늘 포스팅에서는 분양권과 입주권이 무엇이 다른지, 살 때와 팔 때 세금은 어떻게 되는지, 그리고 다른 집을 사고팔 때 어떤 영향을 주는지 정리해 보겠습니다.
분양권과 입주권은 출발점이 다릅니다
분양권은 주택법에 따라 새로 짓는 아파트를 공급받을 수 있는 권리입니다. 청약에 당첨되어 분양계약을 맺으면 생기고, 계약금과 중도금, 잔금을 내면서 완공을 기다리게 됩니다.
입주권은 정확히는 조합원 입주권으로, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발·재건축 사업에서 생깁니다. 정비구역 안에 집이나 땅을 가지고 있던 조합원이 사업 진행 중 관리처분계획인가를 받으면, 기존 집이 새 아파트를 받을 권리인 입주권으로 바뀝니다. 원래 집을 내놓고 그 대가로 새 집을 받는 구조라는 점에서 분양권과 출발점이 다릅니다.
한눈에 보는 분양권과 입주권
| 구분 | 분양권 | 입주권 |
| 생기는 경로 | 청약 당첨 후 분양계약 | 재개발·재건축 조합원, 관리처분계획인가 |
| 사고팔 때 취득세 | 권리 자체는 취득세 없음 | 건물 멸실 후 매수 시 토지분 취득세 |
| 완공 후 취득세 | 매매 취득에 해당하는 세율 | 신축에 해당하는 세율(조합원 분양분 기준) |
| 양도세 주택 수 포함 | 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 | 오래전부터 포함 |
| 취득세 주택 수 포함 | 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 | 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 |
| 종부세 | 완공 전에는 제외 | 완공 전에는 제외 |
| 권리 자체를 팔 때 | 1년 미만 70%, 그 이후 60% 단일세율 | 보유기간에 따라 주택과 비슷하게 과세, 요건 갖추면 비과세 가능 |
표에서 보듯 가장 큰 차이는 팔 때의 세금과 주택 수에 포함되는 시점입니다. 하나씩 조금 더 살펴보겠습니다.
살 때 내는 세금
분양권은 권리 자체를 사고팔 때 취득세가 없습니다. 아직 집이 지어지지 않았기 때문입니다. 대신 아파트가 완공되어 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받을 때 주택 취득세를 냅니다. 이때 다른 주택 수에 따라 세율이 달라질 수 있는데, 분양권의 주택 수 판단 시점이 잔금일이 아니라 분양권을 취득한 시점이라는 점을 주의하셔야 합니다.
입주권은 조금 다릅니다. 기존 건물이 철거되어 멸실된 뒤에 입주권을 사면, 건물 없이 땅만 산 것으로 보아 토지분 취득세를 먼저 내고, 아파트가 완공되면 건물분 취득세를 다시 냅니다. 철거 전에 사면 아직 남아 있는 주택을 산 것으로 보기도 하므로, 사업 진행 단계에 따라 취득세가 달라질 수 있습니다.
팔 때 내는 세금, 여기서 차이가 큽니다
분양권을 완공 전에 되팔면 세금 부담이 무겁습니다. 보유기간이 1년 미만이면 양도차익의 70%, 1년 이상이면 60%의 세율이 적용되고, 일반 주택과 달리 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 프리미엄을 받고 팔더라도 세금을 빼고 나면 실제 남는 돈이 예상보다 훨씬 적을 수 있으니, 분양권 전매를 고민하신다면 계약 전에 세후 금액을 꼭 계산해 보셔야 합니다. 지역에 따라 분양권 전매 자체가 제한되는 기간이 있다는 점도 함께 확인해야 합니다.
입주권을 팔면 원래 주택을 가지고 있던 조합원에서 출발한 권리라, 보유기간에 따라 주택과 비슷한 방식으로 세금을 계산합니다. 그리고 원조합원으로서 관리처분계획인가 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 있었다면, 일정한 요건 아래 입주권을 팔 때도 비과세를 받을 수 있는 규정이 있습니다. 분양권에는 이런 비과세 규정이 없다는 점이 가장 큰 차이입니다.
다른 집을 사고팔 때 영향을 줍니다
분양권과 입주권은 그 자체를 팔 때뿐 아니라, 내가 가진 다른 집의 세금에도 영향을 줍니다.
예를 들어 아파트 한 채를 가진 분이 분양권을 하나 더 가지고 있다면, 기존 아파트를 팔 때 세법상으로는 1주택이 아니라 '1주택 + 1분양권'이 되어 1세대 1주택 비과세를 받지 못할 수 있습니다. 다만 기존 주택을 산 지 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 분양권을 취득한 날부터 3년 안에 기존 주택을 팔면 비과세를 받을 수 있는 특례가 있습니다. 이사 계획이 있다면 이 기한을 꼭 따져보셔야 합니다. 1세대 1주택 비과세의 기본 요건은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 글에서 정리해 두었습니다.
다른 집을 살 때의 취득세도 마찬가지입니다. 일정 시점 이후 취득한 분양권과 입주권은 취득세 주택 수에 포함되어, 새로 사는 집의 취득세율이 올라갈 수 있습니다.
참고로 청약에서도 분양권이나 입주권을 가지고 있으면 무주택자로 인정받기 어려운 경우가 많습니다. 다른 아파트 청약을 함께 준비하고 있다면 이 부분도 미리 확인해 보세요.
분양권·입주권을 살 때 확인할 것들
분양권을 살 때는 프리미엄만 보지 말고, 이미 낸 계약금과 앞으로 낼 중도금·잔금 일정, 그리고 중도금 대출을 그대로 넘겨받을 수 있는지를 확인해야 합니다. 분양권은 아직 집이 없어 등기부등본이 없기 때문에, 분양계약서와 공급계약 내용, 시행사의 명의변경 절차를 꼼꼼히 확인하시길 권합니다.
입주권을 살 때는 확인할 것이 더 많습니다. 입주권 가격은 보통 조합원의 권리가액에 프리미엄을 더한 금액으로 거래되는데, 여기에 앞으로 내야 할 추가 분담금이 따로 있을 수 있습니다. 사업이 지연되면 분담금이 늘어날 수도 있으니, 조합에서 확인한 최신 분담금 자료와 사업 진행 상황, 조합원 지위를 넘겨받을 수 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 일부 지역에서는 조합원 지위 양도가 제한되기도 합니다.
새 아파트 이야기가 나오면 많은 분들이 "분양권이든 입주권이든 결국 새 집 받는 건 같지 않나요?"라고 물으십니다. 하지만 상담을 해보면 세금과 주택 수 문제에서 두 권리의 차이 때문에 계획이 달라지는 경우를 자주 봅니다. 저는 분양권이나 입주권을 사려는 분께는 지금 가진 집이 있는지, 언제 팔 계획인지부터 먼저 여쭤봅니다. 새 집을 얻는 권리가 지금 집의 세금까지 바꿀 수 있기 때문입니다.
※ 분양권·입주권의 세율, 주택 수 포함 시점, 비과세 특례 요건은 취득 시기와 사업 단계, 개인별 상황에 따라 달라지고 세법 개정에 따라 바뀔 수 있습니다. 실제 거래 전에는 반드시 세무 전문가와 국세청 안내를 통해 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.