안녕하세요. 선유의 부동산이야기입니다.
부동산을 알아볼 때는 마음에 드는 집을 찾는 과정부터 신중하게 생각하게 됩니다. 위치는 괜찮은지, 가격은 적정한지, 주변 환경은 어떤지 여러 가지를 비교하게 되죠.
그런데 막상 마음에 드는 집을 찾고 부동산 매매계약서를 작성하는 순간이 되면 또 다른 긴장감이 생깁니다.
계약서에는 부동산의 주소와 면적뿐만 아니라 매매대금, 계약금과 잔금, 지급일, 소유권 이전과 관련된 내용, 특약사항 등 여러 가지 중요한 내용이 들어가기 때문입니다.
특히 부동산 거래는 금액이 큰 경우가 많기 때문에 숫자 하나나 날짜 하나가 실제 합의한 내용과 다르게 작성되면 나중에 당사자 사이에서 문제가 발생할 가능성이 있습니다.
그래서 오늘은 처음 부동산을 매수하는 분들도 계약서를 앞에 놓고 하나씩 확인할 수 있도록 부동산 매매계약서 작성법과 계약 전 확인해야 할 항목을 정리해 보겠습니다.
제가 실제 중개 현장에서 계약서를 작성할 때 어떤 부분을 확인하는지 생각하면서 읽어보시면 더욱 이해하기 쉬울 것입니다.
부동산 매매계약서, 처음에는 어디부터 볼까요?
부동산 매매계약서를 처음 보면 생각보다 많은 내용이 들어 있어 어디부터 확인해야 할지 막막할 수 있습니다.
이럴 때는 계약서 전체를 한꺼번에 이해하려고 하기보다 다음 순서로 살펴보면 좋습니다.
① 어떤 부동산을 거래하는지
② 얼마에 거래하는지
③ 돈을 언제 지급하는지
④ 권리관계는 어떻게 정리하는지
⑤ 특약사항에는 어떤 약속이 들어갔는지
⑥ 계약 당사자의 정보가 정확한지
이 정도의 큰 틀을 먼저 잡고 세부적인 내용을 확인하면 계약서가 훨씬 쉽게 보입니다.
1. 부동산의 표시가 실제 거래 대상과 같은지 확인하세요
계약서에서 가장 먼저 살펴볼 부분은 부동산의 표시입니다.
쉽게 말하면 “내가 지금 계약하려는 부동산이 계약서에 정확하게 특정되어 있는가?”를 확인하는 과정입니다.
아파트라면 소재지와 동·호수, 면적 등을 확인하고 토지나 단독주택이라면 토지와 건축물의 표시를 각각 살펴볼 필요가 있습니다.
이때 계약서만 보고 판단하지 말고 관련 공부와 비교해 보는 것이 좋습니다.
대표적으로 확인할 수 있는 자료는 다음과 같습니다.
- 등기사항증명서
- 건축물대장
- 토지대장
- 지적도
- 토지이용계획 관련 자료
특히 토지나 단독주택을 거래한다면 지목과 면적, 건축물의 표시 등이 실제 계약 대상과 맞는지 꼼꼼하게 살펴야 합니다.
공인중개사를 통한 거래라면 개업공인중개사는 중개대상물의 종류와 소재지, 지목, 면적, 용도, 구조, 건축연도 등의 기본사항을 확인하고 설명해야 합니다.
하지만 매수인 역시 계약서에 어떤 부동산이 기재되어 있는지 직접 확인하는 것이 좋습니다.
2. 매매대금은 총액보다 지급일정까지 봐야 합니다
두 번째로 확인할 부분은 매매대금입니다.
예를 들어 매매가격이 5억 원이라면 “5억 원이 맞다”는 것만 확인해서는 충분하지 않습니다.
계약금과 중도금, 잔금이 각각 얼마인지 그리고 언제 지급하는지도 함께 살펴봐야 합니다.
확인할 내용
- 총 매매대금
- 계약금
- 중도금
- 잔금
- 각각의 지급일
- 지급 방법
- 융자금이 있는 경우 관련 내용
금액을 계약서에 작성할 때는 숫자와 한글 금액을 함께 표시하는 방식이 실무에서 많이 사용됩니다.
중요한 것은 계약서에 적힌 금액이 당사자가 합의한 실제 금액과 정확하게 일치하는지입니다.
숫자와 한글 금액이 다르게 적혀 있다면 서명하기 전에 반드시 수정해야 합니다.
3. 계약금·중도금·잔금 날짜를 다시 확인하세요
부동산 계약에서는 금액만큼 날짜도 중요합니다.
계약금 지급일과 중도금 지급일, 잔금일이 실제 합의한 내용과 같은지 확인해야 합니다.
특히 잔금일은 단순히 돈을 마지막으로 지급하는 날이라고 생각하기보다 여러 가지 절차가 함께 이루어지는 날로 생각하는 것이 좋습니다.
예를 들어 잔금일에는
- 잔금 지급
- 기존 대출 정리
- 근저당권 말소
- 소유권 이전등기 관련 절차
- 부동산 인도
등이 함께 진행될 수 있습니다.
물론 모든 거래가 동일한 방식으로 진행되는 것은 아닙니다.
따라서 잔금일에 어떤 절차를 어떤 순서로 진행할 것인지 거래 당사자와 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
4. 근저당권이나 압류가 있다면 더욱 꼼꼼하게 확인하세요
부동산을 매수하기 전에 등기사항증명서를 확인했는데 근저당권이나 압류, 가압류 등의 권리가 표시되어 있다면 반드시 내용을 살펴봐야 합니다.
그렇다고 해서 근저당권이 있다는 이유만으로 모든 거래가 불가능한 것은 아닙니다.
실제 매매에서는 매도인의 기존 대출을 잔금으로 상환하면서 근저당권을 말소하는 방식으로 거래가 진행되는 경우도 있습니다.
중요한 것은 현재 설정된 권리가 무엇이고, 그것을 언제 어떤 방법으로 정리할 것인지가 분명한가입니다.
예를 들어 기존 근저당권을 잔금 과정에서 정리하기로 했다면 계약서나 특약에 실제 합의한 내용을 구체적으로 반영하는 것이 좋습니다.
단순히
“근저당권은 잔금 시 말소한다.”
라고 적는 것보다 실제 거래 과정에서 필요한 내용을 고려하여 당사자와 중개사가 구체적으로 협의하는 것이 좋습니다.
특히 권리관계가 복잡한 거래라면 법무사 등 관련 전문가와 절차를 확인하는 것도 도움이 될 수 있습니다.
5. 소유권 이전과 잔금의 관계를 확인하세요
부동산 매매에서 매수인이 중요하게 생각해야 하는 부분이 소유권 이전입니다.
일반적인 주택 매매에서는 잔금 지급과 소유권 이전등기 절차가 함께 진행되는 경우가 많습니다.
하지만 거래마다 조건이 다를 수 있으므로 계약서에 적힌 내용과 실제 합의한 내용을 확인해야 합니다.
특히 잔금을 지급한 뒤 등기 절차가 언제 진행되는지, 필요한 서류는 누가 준비하는지 등을 미리 알아두면 좋습니다.
부동산 계약은 계약서를 작성하는 것으로 모든 절차가 끝나는 것이 아니라 잔금과 등기까지 이어진다는 점을 기억해 두세요.
6. 특약사항은 구두 약속을 기록하는 공간입니다
부동산 매매계약서에서 초보자들이 특히 주의해서 봐야 하는 부분이 특약사항입니다.
계약서 본문에는 여러 거래에 공통적으로 적용되는 내용이 들어가지만, 실제 부동산 거래에서는 물건마다 다른 상황이 발생합니다.
예를 들어
- 매도인이 특정 시설을 철거하기로 한 경우
- 특정 부분을 수리하기로 한 경우
- 기존 근저당권을 정리하기로 한 경우
- 임차인이 있는 상태에서 매매하는 경우
- 잔금 전에 특정 물건을 비워주기로 한 경우
- 별도의 비용을 특정 당사자가 부담하기로 한 경우
등은 거래 조건에 따라 특약으로 정리할 수 있습니다.
여기서 가장 중요한 원칙은 구두로 약속한 내용이라도 중요한 사항이라면 계약서에 남기는 것입니다.
특약사항은 이렇게 생각하면 쉽습니다
특약을 작성할 때는 다음 다섯 가지를 생각해 보세요.
누가?
무엇을?
언제까지?
어떻게?
이행하지 않으면 어떻게 할 것인가?
예를 들어 “매도인이 수리한다”라는 문장만 있다면 무엇을 언제까지 수리한다는 것인지 불분명할 수 있습니다.
반면 실제 합의한 내용에 따라 수리 대상과 시기, 비용 부담 주체 등을 구체적으로 적으면 당사자가 약속한 내용을 보다 명확하게 확인할 수 있습니다.
다만 특약은 모든 거래에 동일하게 적용되는 정답이 있는 것이 아닙니다.
다른 계약서의 특약을 그대로 복사하기보다 현재 거래의 사실관계에 맞게 작성하는 것이 중요합니다.
7. 계약 당사자의 이름과 정보를 확인하세요
계약서에는 매도인과 매수인의 인적사항이 기재됩니다.
이름이나 주소 등이 정확하게 작성되었는지 확인하고 실제 계약 당사자의 신분증과 대조하는 것이 좋습니다.
특히 매도인이 실제 등기명의인과 일치하는지 확인하는 것은 기본적인 절차입니다.
대리인이 계약하는 경우에는 더욱 주의하세요
매도인 또는 매수인이 직접 참석하지 않고 대리인이 계약하는 경우에는 단순히 대리인의 신분증만 확인해서는 부족할 수 있습니다.
대리권이 있는지 확인하고 위임과 관련된 서류도 꼼꼼하게 살펴보는 것이 좋습니다.
대리인 계약은 거래 금액이 큰 부동산 매매에서 특히 신중하게 확인할 필요가 있습니다.
8. 계약서에 서명하기 전에 마지막으로 전체 내용을 읽어보세요
계약서 작성이 끝났다면 바로 서명하기보다 마지막 검토 시간을 갖는 것을 추천합니다.
계약 당일에는 여러 이야기가 오가기 때문에 “아까 말씀하신 내용이니까 당연히 들어갔겠지”라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 중요한 내용은 기억에 의존하지 말고 계약서에 실제로 적혀 있는지 확인하는 것이 좋습니다.
계약 직전 10가지 체크
① 부동산 주소가 정확한가?
② 동·호수 또는 지번이 맞는가?
③ 면적이 관련 공부와 일치하는가?
④ 매매대금이 정확한가?
⑤ 계약금·중도금·잔금 금액이 맞는가?
⑥ 각각의 지급일이 맞는가?
⑦ 근저당권·압류·가압류 등의 권리관계를 확인했는가?
⑧ 특약사항에 별도로 합의한 내용이 모두 들어갔는가?
⑨ 계약 당사자의 인적사항이 정확한가?
⑩ 최종 계약서와 지급 증빙을 보관했는가?
이 10가지만이라도 계약서에 서명하기 전에 천천히 확인해 보세요.
9. 중개대상물 확인·설명서도 함께 확인하세요
공인중개사를 통해 부동산을 매수한다면 매매계약서만 확인하고 끝내지 않는 것이 좋습니다.
개업공인중개사는 중개대상물에 관한 여러 사항을 확인·설명하고 그 내용을 확인·설명서에 기재하여 거래 당사자에게 교부해야 합니다.
확인·설명서에는 부동산의 기본적인 현황뿐만 아니라 권리관계, 공법상 이용제한, 시설과 관리 등에 관한 내용이 포함될 수 있습니다.
따라서 계약 당일에는
매매계약서와 함께 중개대상물 확인·설명서의 내용도 확인해 보세요.
두 문서의 내용이 실제 거래 상황과 일치하는지 살펴보는 것도 좋은 방법입니다.
10. 중개보수도 미리 확인하세요
부동산 거래에서는 매매대금 외에도 중개보수가 발생할 수 있습니다.
중개보수는 거래금액과 주택 여부 등 거래 유형에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있으므로 계약 과정에서 미리 확인하는 것이 좋습니다.
또한 거래가 중단되었다고 해서 중개보수 문제가 항상 동일하게 처리되는 것은 아닙니다.
중개업자의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소 또는 해제된 경우와 그렇지 않은 경우를 구분하여 살펴볼 필요가 있습니다.
따라서 계약이 예상과 다르게 진행된 경우에는 단순히 “계약이 취소됐으니 중개보수도 없다”고 단정하기보다 거래가 중단된 원인과 구체적인 상황을 확인하는 것이 좋습니다.
실제 계약서를 볼 때 가장 먼저 확인하는 순서
처음 계약서를 보는 분들에게는 복잡한 법률용어보다 실제로 어떤 순서로 확인하면 되는지가 더 궁금할 수 있습니다.
제가 권하는 방법은 다음과 같습니다.
첫 번째, 부동산을 확인합니다.
“내가 계약하려는 부동산이 맞는가?”
주소와 동·호수, 지번, 면적 등을 관련 공부와 비교합니다.
두 번째, 돈을 확인합니다.
“얼마를 언제 지급하는가?”
총 매매대금과 계약금, 중도금, 잔금을 확인합니다.
세 번째, 권리를 확인합니다.
“현재 이 부동산에 문제가 될 만한 권리가 있는가?”
등기사항증명서의 근저당권이나 압류·가압류 등을 확인합니다.
네 번째, 약속을 확인합니다.
“계약 당사자끼리 별도로 약속한 내용이 모두 적혀 있는가?”
특약사항을 천천히 읽습니다.
다섯 번째, 사람을 확인합니다.
“실제 계약하는 사람이 적법한 계약 당사자인가?”
인적사항과 신분증, 대리계약이라면 대리권 관련 서류 등을 확인합니다.
이 순서로 살펴보면 계약서가 훨씬 덜 어렵게 느껴질 것입니다.
계약서 작성 전에 함께 확인하면 좋은 서류
부동산 매매계약은 계약서 하나만 보고 판단하는 것이 아니라 여러 자료를 함께 비교하는 것이 좋습니다.
| 확인 자료 | 주로 살펴볼 내용 |
| 등기사항증명서 | 소유권 및 근저당권·압류 등 권리관계 |
| 건축물대장 | 건축물의 용도·면적·구조 등 현황 |
| 토지대장 | 토지의 지목·면적 등 |
| 지적도 | 토지의 위치와 형태, 경계 |
| 토지이용계획 | 용도지역 및 토지이용 관련 규제 |
| 중개대상물 확인·설명서 | 중개대상물에 대한 확인·설명 내용 |
| 매매계약서 | 최종 합의한 거래 조건 |
각 서류는 서로 다른 정보를 알려줍니다.
따라서 어느 하나만 보고 “문제가 없다”고 판단하기보다는 서류의 내용을 서로 비교해 보는 습관이 좋습니다.
부동산 매매계약서 작성 전 체크리스트
계약 당일에는 다음 체크리스트를 저장해 두었다가 하나씩 확인해 보셔도 좋습니다.
부동산
□ 주소 확인
□ 동·호수 또는 지번 확인
□ 면적 확인
□ 관련 공부와 일치 여부 확인
금액
□ 총 매매대금 확인
□ 계약금 확인
□ 중도금 확인
□ 잔금 확인
□ 지급일 확인
권리관계
□ 등기사항증명서 확인
□ 근저당권 확인
□ 압류·가압류 등 확인
□ 기존 임차인 여부 확인
특약
□ 구두로 합의한 내용이 모두 기록되었는지 확인
□ 비용 부담 주체 확인
□ 이행 시기 확인
□ 이행 방법 확인
당사자
□ 매도인 신분 확인
□ 등기명의인과 일치 여부 확인
□ 매수인 정보 확인
□ 대리계약이라면 대리권 관련 서류 확인
계약 후
□ 최종 계약서 보관
□ 계약금 등 지급 증빙 보관
□ 중개대상물 확인·설명서 보관
FAQ. 자주 묻는 질문
Q1. 부동산 매매계약서는 공인중개사가 작성하니까 저는 확인하지 않아도 되나요?
그렇지 않습니다.
공인중개사가 계약 절차를 진행하더라도 매수인과 매도인은 자신이 어떤 조건으로 계약하는지 직접 확인하는 것이 좋습니다.
특히 매매대금, 지급일, 특약사항처럼 개인적으로 합의한 내용은 반드시 최종 계약서에서 다시 확인하세요.
Q2. 계약금만 지급하면 나중에 언제든 계약을 취소할 수 있나요?
그렇게 단순하게 생각해서는 안 됩니다.
민법에서는 계약금과 관련한 해제 규정을 두고 있지만, 실제 계약에서는 별도의 약정이 있을 수 있고 이행에 착수했는지 등 구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
계약을 해제해야 하는 상황이라면 계약서의 내용과 실제 진행 상황을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
Q3. 특약사항은 많을수록 좋은가요?
특약은 무조건 많이 넣는 것보다 현재 거래에서 필요한 내용을 명확하게 작성하는 것이 중요합니다.
불필요하게 복잡한 문구를 많이 넣으면 오히려 당사자가 어떤 내용에 합의했는지 이해하기 어려울 수 있습니다.
Q4. 근저당권이 있으면 매매계약을 하면 안 되나요?
반드시 그런 것은 아닙니다.
기존 근저당권을 잔금 과정에서 정리하는 조건으로 거래가 이루어지는 경우도 있습니다.
다만 권리관계와 말소 절차, 시점 등을 계약 전에 충분히 확인하고 실제 합의한 내용을 계약서에 반영하는 것이 중요합니다.
Q5. 계약서 작성이 끝나면 무엇을 보관해야 하나요?
최종 계약서뿐만 아니라 계약금 등 대금 지급을 확인할 수 있는 자료와 중개대상물 확인·설명서 등 거래 과정에서 교부받은 중요한 서류도 함께 보관하는 것이 좋습니다.
부동산 매매계약서는 어려운 법률문서를 외우는 것보다 내가 무엇을 사고, 얼마를 언제 지급하며, 어떤 조건으로 계약하는지를 정확하게 이해하는 것이 중요합니다.
처
음 계약서를 보는 분이라면 모든 내용을 한 번에 이해하려고 하지 마세요.
먼저 부동산의 표시를 확인하고, 매매대금과 지급일정을 살펴본 다음 권리관계를 확인합니다.
그리고 마지막으로 특약사항을 천천히 읽어보세요.
특히 계약 당사자끼리 말로 약속한 내용이 있다면 실제 계약서에 제대로 기록되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다.
계약이 끝난 뒤에는 최종 계약서와 대금 지급 증빙, 중개대상물 확인·설명서 등 중요한 자료를 잘 보관해 두는 것도 잊지 마세요.
부동산 매매는 거래금액이 큰 만큼 계약서를 작성하는 순간 조금 긴장되는 것이 당연합니다.
하지만 “공인중개사가 알아서 해주겠지”라고 생각하기보다 내가 직접 계약 내용을 한 번 더 확인한다는 마음으로 천천히 읽어보는 것이 좋습니다.
계약서에 서명하기 전 잠시 시간을 내어 한 줄씩 확인하는 습관이 예상하지 못한 분쟁이나 착오를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.
부동산 계약은 서두르기보다 확인하는 과정이 중요합니다.
내가 어떤 조건으로 계약하는지 정확하게 알고 서명하는 것.
처음 부동산 매매계약을 하는 분들이 꼭 기억하셨으면 하는 가장 기본적인 원칙입니다.
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